연방 저소득층의 주택 세액 공제 프로그램은 1987 년부터 저렴한 임대료에 알맞은 아파트를 저소득 입주자에게 제공하는 데 성공했습니다. 세액 공제 부동산 에서 아파트를 찾고 있다면, 신청하기 전에 알아 두어야 할 사항이 있습니다.
다음은 연방 저소득 주택 세액 공제 프로그램에 관해 자주 제기되는 질문에 대한 답변입니다.
Q : 세액 공제 프로그램은 무엇입니까?
A : "연방 저소득 주거 세액 공제 프로그램"또는 단순히 LIHTC로 알려진 세액 공제 프로그램은 1987 년 이후로 인기가있는 저렴한 주택 프로그램입니다. HUD에 의해 관리되는 대부분의 주택 프로그램과 달리 세금 신용 프로그램은 전국의 주거 금융 기관과 연계하여 국세청 (IRS)에서 관리합니다. 이 프로그램에 참여하는 집주인은 제한된 임대료로 저소득 거주자에게 아파트 일부를 임대 할 대가로 세금 공제 혜택을 받기 위해 10 년간 세액 공제를 신청하게됩니다.
Q : 세금 공제를 신청할 수 있습니까?
A : 아니요. 참여 부동산 소유자가 건물을 저렴하게 유지하는 대가로 귀중한 세금 공제 혜택을 받기 때문에 세금 공제 프로그램의 이름이 붙여집니다. 세액 공제 부동산 세입자로서, 귀하가받는 소득은 귀하가 소득 자격이 있다고 가정 할 때 제한된 임대료의 형태로 제공됩니다.
Q : 가계 소득의 일부로 연금이 계산됩니까?
A : 퇴직금이나 기타 연금이있는 경우 가계 소득의 일부로 어떤 식 으로든 계산 될 필요가있는 좋은 기회가 있습니다. 집주인은 귀하가 가지고있는 연금을 어떻게 처리할지 결정해야합니다 (또는 세액 공제 부동산에서 저소득층 아파트 임대 계약을 맺은 후에 설정할 수 있습니다). 연금 및 이미 수당을받는 경우.
이미 납부를 시작한 경우, 집주인은 중개인에게 연금 잔액을 인출 할 권리가 있는지 여부를 물어볼 필요가 있습니다. 이 권리가 있다면, 집주인은 연금을 자산으로 취급해야합니다.
또한, 일단 연금 수령을 시작하면 보통 일시금으로 전환 할 수 없습니다. 그것이 귀하의 상황이라면, 귀하의 정기적 인 지불은 귀하의 집주인에 의해 수입으로 간주 될 것입니다.
집주인은 잔금을 인출 할 권리가 있는지 (벌금이 부과된다고하더라도) 다음 해에 연금이 증가 할 것으로 예상되는 근거, 항복 또는 조기 철수 벌칙 수수료 , 연금 전체 잔액을 철회 할 경우 적용되는 세율 및 과세 벌금이 포함됩니다.
Q : 신탁은 가구 소득의 일부로 계산됩니까?
A : 신탁은 가구 소득의 일부로 종종 어떤 방식으로 계산됩니다. 집주인은 귀하가 가지고있는 (또는 세액 공제 부동산에서 저소득층 아파트 임대 계약을 맺은 후에 설정할 수있는) 신탁을 어떻게 대처해야하는지 결정하는 방법은 귀하가 계좌에서 본인 계좌로 출입 할 수 있는지, 계정으로부터의 소득.
Q : 자산은 수입으로 계산됩니까?
A : 아닙니다. 자산 자체는 소득으로 계산되지 않지만 자산이 생산하는 모든 소득은 가구의 소득 자격을 결정할 때 보통 계산됩니다 ... 자세히보기
Q : 임대인이 수입을 확인합니까?
A : 네. 세액 공제 부동산에 저소득층 아파트를 신청하는 것을 고려하고 있다면 집주인이나 부동산 관리자가 소득과 자산을 확인해야 할 것입니다. 세금 공제 프로그램은 구체적으로 확인이 필요합니다.
Q : 집세는 정확히 어떻게 계산됩니까?
A : 집세는 아파트에있는 침실 수를 기준으로 계산되며 실제로 사는 사람 수는 아닙니다. 집주인은 1.5 명의 거주자가 각 침실 (또는 스튜디오의 경우에는 1 명의 거주자)에 거주한다고 가정하여 임대료를 계산해야합니다.
예를 들어 2 베드룸 아파트의 임대료는 아파트에 거주하는 3 명의 거주자 (1.5 x 2 침실)를 기준으로합니다.
세금 공제 임차에는 유틸리티 공제가 포함됩니다.
세액 공제 부동산의 저소득층에게 지불해야하는 최대 임차료는 지역 평균 총소득 (AMGI)의 30 % (보통 50 % 또는 60 %)입니다.
Q : 제 가구에있는 사람들의 수가 적격입니까?
A : 네. 귀하의 가구 구성원 수는 세금 공제 혜택을받는 저소득층의 자격 여부에 영향을 미칩니다. 귀하의 가구는 가계의 크기에 근거한 특정 면적의 중간 평균 총소득 (AMGI)보다 적게 소득해야합니다. 반면 세금 공제 세액은 아파트에있는 실제 사람 수에 근거하지 않습니다.
Q : 특별 임대 계약을해야합니까?
A : 아닙니다. 세액 공제 프로그램은 집주인이 임차인에게 특별 임대 계약을하도록 요구하지 않습니다. 그러나 세금 공제 프로그램과 관련된 조항 하나 또는 두 개가있는 임대 계약서를 찾을 수 있습니다. 예를 들어, 매년 귀댁 주인과 협조하여 해마다 소득 재 증명 및 확인을 요구하는 조항을 기대할 수 있으며, 자격을 결정할 때 허위 또는 불완전한 소득 정보를 고의로 주 었음을 임대인이 알게되면, 임대를 해지 할 근거가 될 수 있습니다.
Q : 월 단위로 임대 할 수 있습니까?
A : 세액 공제 대상 아파트에 처음 임대 계약을 할 때, 최소 두 달의 기간이 있어야합니다 (몇 가지 예외가 있음). 그 후, 귀하와 귀하의 집주인은 임대 계약을 한달 단위로 갱신 할 것에 동의 할 수 있습니다.
Q : 건물에 시장 세입자가 있습니까?
A : 있을 수 있습니다. 많은 세제 혜택에는 저소득층 아파트와 일부 시장 아파트가 포함됩니다.
Q : 시장 세입자가있는 경우 저소득층으로 눈에 띄게됩니까?
A : 그렇게해서는 안됩니다. 임대인은 시중 금리와 저소득층 아파트를 분리하지 않아야하며, 세액 공제 부동산 중 아무도 집세를 내지 않으면 지불 할 임대료를 알아야합니다.
Q : 지난 해의 수입을 기준으로 수입이 결정됩니까?
A : 아닙니다. 다음 해의 수입을 "연례 화"하여 기대하는 것으로 결정됩니다. 예를 들어 직장에서 한달에 3,000 달러를 벌면 아파트로 이사 한 후 한달에 직장을 잃거나 심지어 직장을 잃을지라도이 소득은 36,000 달러 (12 개월 x 3,000 달러)로 계산됩니다.
Q : 집주인은 불규칙 고용 소득을 어떻게 계산합니까?
A : 소득이 꾸준하거나 불규칙 하든지간에 고용 소득은 가구 소득의 일부로 포함되어야합니다.
일반적으로 세액 공제 프로그램에 참여하는 집주인은 임차인의 현재 상황을 사용하여 소득을 "연간 화"해야합니다. 이는 임차인이 향후 12 개월 동안 수입 할 것으로 예상하는 금액을 의미합니다. 이하.
Q : 이혼 합의 또는 공동 자산으로 인해 자격이 박탈됩니까?
A : 아니요. 예비 입주자는 단순히 이혼 소송이나 공동 재산으로 실격 처리 된 것이 아닙니다.
이혼 후 소득 상황이 귀하를 부적격으로 만들 가능성은 있지만, 이혼 소송이나 공동 자산을 가지고있는 것이 세금 공제 신청자의 신청서를 거절하는 유효한 이유가 아니거나 신청자가 소득 자격이되지 않는 것으로 자동 판단됩니다.
Q : 임대료는 수입 기준입니까?
A : 아닙니다. 다른 주택 프로그램과 달리 세액 공제 임대료는 카운티 또는 다른 지역의 평균 소득을 기준으로합니다. 이 평균은 지역 중앙 평균 총소득 (AMGI)으로 알려져 있으며 HUD는 매년이를 업데이트합니다. 귀하의 실제 수입은 세금 공제 부동산에서 저소득층 아파트에 대한 자격 여부를 결정할 때 중요합니다. 그러나 실제 임대료는 귀하의 수입에 근거하지 않습니다.
Q : 세액 공제를 위해 너무 많은 수입을 올리면 다른 사람들에게 부적격합니까?
A : 꼭 그런 것은 아닙니다. 모든 세금 공제 재산은 소득 자격을 결정하기 위해 동일한 규칙을 따라야하지만, 하나의 세금 공제 재산에 대해 너무 많이 벌 수 있지만 여전히 다른 세금 공제 자격은 인정받을 수 있습니다. 예를 들어 소득 한도의 55 %를받는 경우 이런 일이 발생할 수 있습니다. 소득 한도의 50 %를 초과하지 않는 세입자에게 임대해야하는 부동산은 귀하를 거부하지만 60 %의 숫자를 사용하는 부동산은 귀하를 적격 할 것입니다. 또한 소득 제한은 카운티마다 다르므로 한 부동산에 대해 너무 많은 수입을 올리면 다른 한도를 사용하는 다른 부동산에서 성공할 수 있습니다.
Q : 이사 한 후 수입이 올라간다면 퇴거 당할 수 있습니까?
A : 소득 초과에 대해 퇴거하는 것에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 소득이 지역 평균 총소득 (AMGI)의 140 %까지 상승하면 아무런 문제가 없습니다. 소득이 그 수준 이상으로 상승하면 집주인은 건물이 모든 세금 공제 혜택을받을 수 있도록 조치를 취할 것을 요구할 수 있습니다.
최악의 경우, 집주인은 아파트를 시장 가격으로 전환 할 수 있으며, 귀하는 제한된 임대료의 혜택을 상실하게됩니다. 그러나 소득이 그렇게 높다면, 당신은 실제로 저소득층이 아니므로 시장 가격의 임대료를 낼 수 있어야합니다. 세액 공제 재산의 집주인은 주 또는 지역 법률에 정의 된 "좋은 목적"으로 만 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 이것은 또한 임대인이 정당한 이유없이 임대 계약을 갱신하지 않기로 결정할 수 없음을 의미합니다.
Q : 소득이 변경 될 때마다 자격을 다시 취득해야합니까?
A : 다행히도, 아니오. 세액 공제 프로그램에는 "중간 재 인증"이 없습니다. 즉, 일자리를 전환하거나, 모금하거나, 자산을 사고 파는 경우 수입을 계산하고 다시 확인할 필요가 없습니다. 경영진과 만나 일년에 한 번만 귀하의 수입을 재 인증 받으실 수 있습니다. 대개 임대 계약서 서명일입니다.
Q : 학생으로서, 나는 세액 공제 부동산에 살 수 있습니까?
A : 귀하 가정의 모든 사람들이 풀 타임 학생 인 경우 세금 공제 혜택을받을 수 없다는 것이 일반적인 규칙입니다. 따라서 파트 타임으로 룸메이트가있는 풀 타임 학생 인 경우, 괜찮습니다. 귀하의 가구 구성원 모두가 전일제로 학교에 다닐 경우, 예외가 있는지 여부를 경영진에게 문의하십시오.
Q : 세액 공제는 차별 법을 준수해야합니까?
A : 네. 세액 공제 재산은 기존 재산과 동일한 공정 주택법의 적용을받습니다. 또한 HUD, 재무부 및 법무부 (DOJ) 간의 합의로 인해 IRS는 집주인의 공정한 주택 침해에 대해 쉽게 알 수 있으며 세액 공제 위반의 근거로 사용할 수 있습니다. 이것은 세액 공제 재산의 집주인이 당신을 차별하지 않을 이유가 더 있음을 의미합니다.
Q : 임차인과 잠재 고객이 프로그램 요구 사항에 대해 더 많은 정보를 얻으려면 어떻게해야합니까?
A : 세입자와 전망은 종종 세액 공제 부동산에 대한 소득과 규칙에 대해 질문합니다. 여기에서 대답하는 자주 묻는 질문에 대한 답변 외에도 거주 지역의 세제 혜택 프로그램을 관리하는 주거용 주택 금융 기관에서 주별 질문에 대한 답변을 얻을 수 있습니다. 주정부 재정 기관 목록보기 .